方案策劃模板合集六篇
為了確保事情或工作安全順利進(jìn)行，預(yù)先制定方案是必不可少的，方案是闡明具體行動的時間，地點，目的，預(yù)期效果，預(yù)算及方法等的企劃案。那么方案應(yīng)該怎么制定才合適呢？下面是小編為大家整理的方案策劃6篇，僅供參考，大家一起來看看吧。
方案策劃 篇1
活動目標(biāo)：
1、根據(jù)自己的生活印象構(gòu)思畫面，表現(xiàn)“六一”的情景。（把“六一”的情景繪畫出來）
2、學(xué)習(xí)有序地安排畫面，會用豐富的`線條或鮮艷的色彩表現(xiàn)熱鬧與由于愉悅。
活動準(zhǔn)備：
1、結(jié)合“六一”兒童節(jié)組織幼兒談話。
2、圖畫紙、彩色筆。
活動過程：
1、引導(dǎo)幼兒說說“六一”節(jié)這一天，哪些事情給你印象最深，使你感到快樂的。
2、家長和孩子合作完成繪畫
方案策劃 篇2
隨著消費者需求的不斷變化、企業(yè)競爭力的不斷提高，企業(yè)在選擇目標(biāo)市場也應(yīng)該加以調(diào)整。全國城鎮(zhèn)居民家庭年人均可支配收入逐年提高，而且呈現(xiàn)高收入人群比例增加，低收入人群比例降低的趨勢;服裝消費也呈現(xiàn)個性化發(fā)展的趨向，消費者對不同場合的穿著有不同的要求，休閑服市場越來越受到廠家和商家的重視。同時我們看到企業(yè)也開始著手提高自身的競爭能力，直面市場的挑戰(zhàn)，加大對現(xiàn)有員工的培訓(xùn)，提高市場部負(fù)責(zé)人、營銷員、營業(yè)員的職業(yè)素質(zhì)，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，做好人才儲備工作，提高企業(yè)的銷售能力。
從全國范圍來看，中等收入男性西服市場、中等收入男性休閑服市場、中高收入男性西服市場和中等收入女性西服市場的市場規(guī)模較大。目前多數(shù)企業(yè)的目標(biāo)市場定位在中等收入男性西服市場、中等收入男性襯衫市場、中高收入男性西服市場和中高收入男性襯衫市場，近期服裝企業(yè)可考慮加強(qiáng)進(jìn)入中等收入男性休閑服市場、中高等收入男性休閑服市場。
中等收入和中高收入男性西服和襯衫的市場競爭力較強(qiáng)，西服市場的吸引力相對襯衫和休閑服較高。而市場吸引力也較高的中等收入男性西服市場、中等收入男性襯衫市場、以及中高收入男性西服市場應(yīng)該成為企業(yè)的主力市場。目前企業(yè)市場競爭力中等偏上的中等收入男性休閑服市場、中高等收入男性休閑服市場，應(yīng)該成為企業(yè)短期內(nèi)主要考慮進(jìn)入的市場。傳統(tǒng)市場應(yīng)該在原有的基礎(chǔ)上，得到加強(qiáng)。
在未來三五年內(nèi)，企業(yè)除了保持既有市場外，應(yīng)該考慮進(jìn)入高收入男性西服市場、高收入男性襯衫市場。由于近幾年消費者收入呈上升趨
勢，故年人均可支配收入高于15000元的消費群增長速度最快;由于高收入消費群的增長率最高，在未來三五年內(nèi)，高收入男性西服市場高收入男性襯衫市場將成為另一個非常有吸引力的市場，企業(yè)應(yīng)該從現(xiàn)在起就考慮加強(qiáng)針對該市場的競爭力。同時企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)保持在中等收入男性西服市場、中高收入男性西服市場中的占有率。而企業(yè)設(shè)計能力的提高也有助于市場競爭力的提高，特別是中等收入男性休閑服市場和中高收入男性休閑服市場。
品牌策略
目前，許多服裝企業(yè)品種的價格跨度差異較大，表明了企業(yè)品牌沒有針對特定的消費群。大多數(shù)消費者認(rèn)為服裝企業(yè)西服的價格適中、款式較為傳統(tǒng)、顏色較為單一;同時他們認(rèn)為襯衫的價格偏高，產(chǎn)品花色較為貧乏。世界著名服裝企業(yè)的成功經(jīng)驗證明了，根據(jù)市場需求與企業(yè)自身的特點采用多品牌戰(zhàn)略是企業(yè)開拓新市場、實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的重要手段之一。主要的多品牌戰(zhàn)略有以下五種。
延伸核心品牌：利用已有的核心品牌特征*，向同一個細(xì)分市場或類似細(xì)分市場推出屬于同一產(chǎn)品領(lǐng)域或相似產(chǎn)品領(lǐng)域的新產(chǎn)品;通常為產(chǎn)品線的延長。
擴(kuò)展核心品牌：擴(kuò)展或調(diào)整已有的核心品牌特征，進(jìn)入新的產(chǎn)品領(lǐng)域，針對現(xiàn)有細(xì)分市場(以獲取更多的市場份額)或是滲透進(jìn)入新的細(xì)分市場。
建立聯(lián)合品牌：通過與其它品牌合作擴(kuò)展已有核心品牌特征，進(jìn)入新的產(chǎn)品領(lǐng)域，針對現(xiàn)有細(xì)分市場(以獲取更多的市場份額)或是滲透進(jìn)入新的細(xì)分市場。
創(chuàng)建新品牌：建立全新的品牌特征(完全獨立于已有核心品牌特征)，進(jìn)入新的產(chǎn)品領(lǐng)域，向現(xiàn)有的細(xì)分市場推出新產(chǎn)品(使用不同的經(jīng)濟(jì)分析模型)或是進(jìn)入新的細(xì)分市場。
無品牌：根據(jù)所屬的產(chǎn)品領(lǐng)域，建立一種大眾化的產(chǎn)品特征，向新的細(xì)分市場推出新的產(chǎn)品(有時作為企業(yè)目前所處的產(chǎn)品領(lǐng)域的附屬產(chǎn)品推出)。
在西裝方面，企業(yè)可考慮采取延伸核心品牌和創(chuàng)建新品牌的戰(zhàn)略。企業(yè)可以繼續(xù)保持現(xiàn)有的品牌形象，即比較傳統(tǒng)的風(fēng)格樣式。在保持傳統(tǒng)風(fēng)格的同時，采取延伸核心品牌策略，以提升現(xiàn)有的品牌，隨著原有目標(biāo)客戶的發(fā)展而發(fā)展，即創(chuàng)建亞品牌。另外，企業(yè)可以建立一個新的品牌，以滿足追求新潮款式西服的消費者需求。
在襯衫方面，可考慮采取延伸品牌戰(zhàn)略和無品牌戰(zhàn)略。在襯衫方面，可采用延伸核心品牌戰(zhàn)略，即在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，發(fā)展一個低端的亞品牌，爭取這部分中等收入的消費群。在發(fā)展出口業(yè)務(wù)的時候，可以考慮先以無品牌戰(zhàn)略進(jìn)入國外市場，然后再將企業(yè)的品牌推向世界。而在休閑服領(lǐng)域，可采取擴(kuò)展核心品牌戰(zhàn)略。由于休閑服市場的目標(biāo)客戶與現(xiàn)有客戶相似，因此可采取擴(kuò)展核心品牌戰(zhàn)略，即繼續(xù)沿用企業(yè)品牌，快速占領(lǐng)市場，拓展新的產(chǎn)品領(lǐng)域，采取擴(kuò)展核心品牌占領(lǐng)可以節(jié)省大量的推廣費用�？梢岳^續(xù)沿用現(xiàn)有的渠道網(wǎng)絡(luò)。
價格管理
目前價格管理存在的問題以及統(tǒng)一價格的重要性。市場競爭與消
費形態(tài)的變化正在改變服裝行業(yè)的關(guān)鍵成功因素，制定合理統(tǒng)一的價格政策是未來品牌競爭的關(guān)鍵。
以往關(guān)鍵成功因素：保持成本優(yōu)勢，保證穩(wěn)定質(zhì)量，注重引進(jìn)吸引國外技術(shù)，側(cè)重銷售管理，注重售后服務(wù)保證客戶滿意度。新的關(guān)鍵成功因素：真正做到面向消費者，而向市場的整體企業(yè)戰(zhàn)略(樹立優(yōu)質(zhì)品牌形象，技術(shù)創(chuàng)新為消費者服務(wù)，注重整體營銷和售后服務(wù))，密切注意分銷渠道的演變，通過規(guī)模經(jīng)營提高現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)效率，提供多元化服務(wù)，保持和發(fā)揮成本優(yōu)勢。
在實地價格調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，同一地區(qū)的`銷售網(wǎng)點中銷售陳列的同一大類產(chǎn)品的價格跨度參差不齊、產(chǎn)品檔次不全;同一貨號產(chǎn)品在同一地區(qū)內(nèi)以及不同地區(qū)間的銷售價格也存在差別，這將會影響企業(yè)建立全國統(tǒng)一的品牌定位�？茖W(xué)的價格策略的制定需要綜合考慮企業(yè)的競爭能力以及期望的市場定位，而價格策略具體表現(xiàn)為長期價格與促銷價格兩個層面。
長期價格：長期的穩(wěn)定價格，很少改變，通過產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量的保證，為消費者帶來價值，引發(fā)競爭對手的應(yīng)對舉措，影響品牌的市場定位與形象，旨在獲取長期的收入保障和實現(xiàn)企業(yè)的財務(wù)目標(biāo)，強(qiáng)化品牌形象，很少根據(jù)市場變化進(jìn)行調(diào)整，除非整個企業(yè)策略發(fā)生改變。由市場營銷部門制定。
促銷價格：短期的，經(jīng)常調(diào)整，旨在取得收入的間歇性增長，防止消費群的流失，推出新產(chǎn)品/服務(wù)，實現(xiàn)特定的財務(wù)目標(biāo)。由銷售管理部門組織制定和實施。
渠道運作
目前，國內(nèi)服裝行業(yè)正由傳統(tǒng)的單一銷售渠道向多渠道銷售演變。中國加入WTO之后，服裝出口作為重要的銷售渠道之一將發(fā)生顯著變化。在入世后過渡期內(nèi)，配額逐步取消，關(guān)稅壁壘逐步取消，仍非完全競爭，既降低了限制，也逐步失去了配額保護(hù)，各紡織出口國之間的競爭加劇，機(jī)遇與挑戰(zhàn)同時增強(qiáng)。進(jìn)入全球貿(mào)易競爭體系后配額完全取消，關(guān)稅壁壘完全取消，非關(guān)稅壁壘增強(qiáng)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化加強(qiáng)了區(qū)域化貿(mào)易保護(hù)，對出口產(chǎn)品環(huán)保要求提高，“品牌”對出口競爭力的作用提高。
在美國，服裝零售行業(yè)已形成了成熟的多渠道發(fā)展形態(tài);其中，專賣店、大型折扣店與百貨商店為最主要的三大渠道。企業(yè)在制定渠道策略時應(yīng)考慮以下幾項重要因素:消費群體的購買渠道偏好、不同渠道的銷售效率、不同渠道的盈利能力、地區(qū)差異。
在制訂渠道策略時應(yīng)該考慮如何針對不同地區(qū)確定渠道組合比例，哪些產(chǎn)品在哪些地區(qū)進(jìn)入哪些渠道，哪些渠道提供哪些服務(wù)，如何在不同地區(qū)針對不同渠道采取有效的營銷措施。
首先，企業(yè)應(yīng)該針對不同的目標(biāo)顧客對不同產(chǎn)品的需求來選擇組合。其次，從單個網(wǎng)點的銷售效率分析，東部的自營專賣店效率較高，中部的商場效率較高，而西部地區(qū)各渠道效率相差不多。另外，從渠道盈利水平分析，東部的商場凈利水平較高，中部的特許專賣店盈利水平較高，而西部的自營專賣店與特許專賣店的盈利較大。根據(jù)對自營專賣店的單位面積銷售與利潤狀況的分析表明，50-100平米的專賣店效益相對最差。
方案策劃 篇3
一、 活動主題：“桂林金秋桂花節(jié)”。
二、 活動目的：桂林市桂花文化藝術(shù)節(jié)活動總體構(gòu)思為：以桂花節(jié)為載體。融經(jīng)貿(mào)洽談、旅游觀光、踏春賞花、等活動為一體，內(nèi)容和形式力求少而精、精而持、持而新，體現(xiàn)桂林人民在新世紀(jì)共建和諧、奮發(fā)向上的精神風(fēng)貌。本次開幕式采用隆重、大氣、熱烈而簡潔的手法和運用藝術(shù)與相溶的結(jié)合。本次開幕式采用晚會的形式進(jìn)行。
三、活動要素：1、 活動時間：2、 活動地點：3、 主辦單位：4、 承辦單位：5、 協(xié)辦單位：
四、參加人數(shù)：
五、場地布置：1、入口處：入口處設(shè)雙龍拱門一座（12米）增加熱烈氣氛。入口到主會場設(shè)引路指示牌。2、會場入口處設(shè)置： 6名禮儀小姐為嘉賓引位。3、會場布置：舞臺兩側(cè)擺放燈光架及追光燈。設(shè)主題背景板（桁架拉噴繪14米5米）背景板后面為燈光架。舞臺后面為演員更衣室。舞臺兩側(cè)擺放音箱及相關(guān)氣氛營造設(shè)備。舞臺周邊放上盆花（盆花由主辦方提供）。
六、活動流程執(zhí)行：時間活動內(nèi)容備注18：00前所有工作準(zhǔn)備就緒；工作人員就位，進(jìn)行最后一次設(shè)備檢查，燈光師、調(diào)音師進(jìn)行最后一次的調(diào)試。背影音樂響起18：30-19：201、 迎賓禮儀小姐執(zhí)行相關(guān)禮儀服務(wù)，為嘉賓并引位。19：30晚會正式開始，主持人出場；主持人致開場白，并介紹出席開幕式的領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓；19：35主持人有請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓致辭；園林局領(lǐng)導(dǎo)致辭領(lǐng)導(dǎo)出場時，禮儀小姐引位；并配合激昂的`背景音樂燈光師配合19：40主持人有請桂林市領(lǐng)導(dǎo)講話19：45主持人有請桂林市領(lǐng)導(dǎo)講話19：50領(lǐng)導(dǎo)宣布：“桂林市市民桂花文化藝術(shù)節(jié)”現(xiàn)在開幕激昂的背景音樂；冷煙花同時點亮；燈光師配合現(xiàn)場氣氛，變換各種燈光效果。19：55主持人致辭，宣布晚會正式開始20：00-21：00演出表演主持人串場，把控現(xiàn)場氛圍21：00主持人宣布演出活動結(jié)束，6門禮炮同時放響。所有演出人員同時上臺。領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓退場、演出公司撤場
方案策劃 篇4
班級是學(xué)生實現(xiàn)健康成長的重要基礎(chǔ)，只有使學(xué)生個性得到全面、和諧發(fā)展，班級集體才會得到鮮活的發(fā)展，才會使班級呈現(xiàn)團(tuán)結(jié)向上，積極進(jìn)取的風(fēng)貌。根據(jù)我校的建設(shè)特色班級的的活動內(nèi)容，結(jié)合我班實際制定如下具體計劃：
1、班級是學(xué)生個性發(fā)展的空間
班級組織是一種不可替代的教育資源，“集體就是個人的老師”，學(xué)生在班級里，通過集體的共同生活和學(xué)習(xí)，內(nèi)化社會規(guī)范，積累社會經(jīng)驗，逐步意識到個人在社會中的角色意識、公眾意識、責(zé)任意識、義務(wù)意識和平等意識，
2、班級是學(xué)生形成健全人格的'綠化地
（１）教師人格魅力的影響。“學(xué)高為師，身正為范”，一個師德高尚、知識淵博、教育教學(xué)經(jīng)驗豐富、責(zé)任心強(qiáng)的教師，會給學(xué)生留下深刻的印象和人格榜樣，因而班級群體對學(xué)生人格影響的魅力首先來自于班級任課教師的人格魅力。 （２）班級教育活動的影響。班級活動，例如德育活動、社團(tuán)活動、科技活動、文體活動，有助于學(xué)生人格的完善，并能促使學(xué)生融入班集體的大家庭中去。
（３）班級氛圍影響。班級管理的科學(xué)化、人文化，能促使學(xué)生參與管理，學(xué)會做人，學(xué)會生活，學(xué)生通過自我管理的培養(yǎng)，能提高競爭意識和集體榮譽(yù)感。
3、班級建設(shè)呼喚人的主體精神
�。�1） 樹立主體思想
（2） 樹立發(fā)展思想
�。�3） 樹立人文思想
�。�4） 樹立反思思想
4、構(gòu)建學(xué)生自我教育模式
�。�1）自我管理 即把以班主任為中心的管理形式改變?yōu)橐浴皩W(xué)生為中心”的管理形式，確定學(xué)生是班級管理的主人
（2）自我學(xué)習(xí)自我學(xué)習(xí)的形式是多樣化的，可以請教同學(xué)，請教班主任或熟悉的老師，也可以請教家長或?qū)I(yè)人員
�。�3）自我鍛煉學(xué)生只有全心參與班級建設(shè)工作，為班級服務(wù)，為班級奉獻(xiàn)，才能鍛煉自己的工作能力、管理能力和信息處理能力
�。�4）自我教育自我教育應(yīng)建立在相互信任、相互幫助、相互理解的基礎(chǔ)上，其形式是多樣化的，每周一次的主體班會，幫教后進(jìn)生學(xué)習(xí)。
�。�5）自我評價
5、培養(yǎng)學(xué)生的自主管理能力
�。�1）班級崗位輪換制
班干部競爭上崗，一方面培養(yǎng)學(xué)生的個性和能力，另一方面能讓學(xué)生明白當(dāng)班干部不僅是一種榮譽(yù)、一種滿足，更多的是一種責(zé)任、一種義務(wù)、一種鍛煉機(jī)會，同時通過競爭能體現(xiàn)學(xué)生個性、能力的價值。
�。�2）學(xué)生班主任制度
每日由一位學(xué)生擔(dān)任班主任，進(jìn)行班級日常工作和管理，如督促檢查作業(yè)收交情況，維持自習(xí)的班級秩序，處理學(xué)生中的各種問題
6制定自主管理目標(biāo)
（1）制定班規(guī)
�。�2）班級民主生活
�。�3）教師引導(dǎo)作用
方案策劃 篇5
一、活動背景：
新學(xué)期剛開學(xué)(新生9月12號報到)，新的一歲里我們電子商務(wù)協(xié)會理應(yīng)注入新的血液，本次招新主要是面對大一新生，力求更多新生加入電子商務(wù)協(xié)會，關(guān)鍵在于大力宣傳。
二、活動目的、目標(biāo)及意義：
擴(kuò)大協(xié)會的力量，注入新的血液，增添新的光彩，將協(xié)會在全校做大，擴(kuò)大影響力，成為學(xué)生一個展示自我的平臺。
三、資源需要：
1)商協(xié)上一屆全體成員。
2)課桌，椅子若干。
3)太陽傘(或者折疊帳篷)數(shù)量根據(jù)招新點的多少而定
4)招新橫幅。宣傳大海報.宣傳板活動開展
四、活動開展：
1)校園宣傳：在中校區(qū)網(wǎng)球場拉上橫幅，內(nèi)容為“電子商務(wù)協(xié)會歡迎新同學(xué)”,一來突出熱情，二來可以突出電子商務(wù)協(xié)會，從而給新生留一個好印象。在中心噴泉布置宣傳板一個，貼上大的宣傳海報，多的.話在新校區(qū)宿舍前邊的板報區(qū)各貼上一個海報內(nèi)容由宣傳部制作(注明聯(lián)系方式，宗旨目的，活動圖片等這我不多說了，宣傳部應(yīng)該做得比我想的更好!)
2)學(xué)生民意調(diào)查：可以制作一個如下的表格，在新生剛來學(xué)校時調(diào)查，調(diào)查人在調(diào)查時可以適當(dāng)?shù)亟o新生解釋一下。電子商務(wù)協(xié)會歡迎新生民意調(diào)查
1、你知道什么是電子商務(wù)專業(yè)嗎?A、有B、沒有
2、你知道電子商務(wù)協(xié)會嗎?
A、知道B、不知道
2、你知道電子商務(wù)協(xié)會的一些日�；顒訂�?A、知道B、不知道
3、你知道如何加入電子商務(wù)協(xié)會嗎?
A、知道
B、不知道(由于個人思維有限，我們需要團(tuán)隊合作，才能更好!)如有疑問請打電話：由外聯(lián)部會全體成員分配到20xx級新生各個寢室進(jìn)行調(diào)查宣傳，最好在進(jìn)行招新前一周內(nèi)完成。在招新地點也放一些作為臨時調(diào)查用。
3)電子商務(wù)協(xié)會愛心咨詢處：由于大一新生對學(xué)校不熟悉，新生報道有一定的困難，可以在新生報道的那兩天，設(shè)一個專點為新生解答。中校區(qū)一個，地點臨時決定(涼快人多的地方)提供幫助的同時，宣傳電子商務(wù)協(xié)會。
4)招新人員安排：由于招新在9月十九號吧!大二會員多數(shù)有課，人員安排由課表定，先安排每個點需要負(fù)責(zé)的崗位。
A、每天需把桌椅拿來和送回去，最好安排寢室離的近的同學(xué)。
B、對新生問題解答。
C、收會費。收費本子，妥善保管好。
D、收管會員花名冊。
五、活動策略：
在招新的期間，各人員相互督查，對表現(xiàn)好的成員表揚，對表現(xiàn)不好的人員在例會上公開批評，確保招新活動順利進(jìn)行。經(jīng)費預(yù)算：
六、經(jīng)費預(yù)算：
條幅宣傳海報：60元打�。�40元總計：100元此費用為我個人預(yù)計，當(dāng)然還有其他方面開銷，比如提供飲用水等。費用視情況而定，財務(wù)部做好計算活動中應(yīng)注意的細(xì)節(jié)及問題。
七、活動中應(yīng)注意的細(xì)節(jié)及問題：
在招新過程中，人員不會定死，沒課的會成員應(yīng)積極到招新會場，全心全意工作一周，為電子商務(wù)協(xié)會的明天注入新的血液。
八、活動建議：
在招新活動前，各部門拿調(diào)查表在新生中進(jìn)行民意調(diào)查，擴(kuò)大知名度。
九、活動負(fù)責(zé)人及參與者：
負(fù)責(zé)人：會長參與者：全體執(zhí)行委員會成員
十、招新結(jié)束工作：
把有關(guān)桌椅帳篷等用品準(zhǔn)時歸還學(xué)校并做好登記會長選定日期在教室開會員大會參與者所有會員及全體新成員，會議講明協(xié)會宗旨，工作安排，回答新成員的問題，各部輪流發(fā)言(開會之前由宣傳部做好通知，開會期間宣傳部布置好場地，要有會旗，宣傳大型海報。)
方案策劃 篇6
前 言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機(jī)會，以達(dá)到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié) 市場分析
一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的`住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當(dāng)一國人均GDP達(dá)到300-1000美元時，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期，20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標(biāo)，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
三、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計
“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈�，F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：
1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢。總體來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
2、 城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面2000元至11000元每平方米。
定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。
國貿(mào)商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
四、消費者分析
根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;
2、住宅(辦公樓)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋*室等;
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，
4、消費者對物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)(如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等);
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié) “站前廣場”項目分析
一、 項目優(yōu)勢分析
1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等)。
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
二、 項目劣勢分析
1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成�，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三、競爭對手分析
第三節(jié) 推廣策略界定
一、目標(biāo)消費群界定
從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：
1 目標(biāo)消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
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